다주택자 양도세 중과 한시 배제 – 24년 5월 9일까지

다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 매도할 때는 부과되는 세금이 너무 크다보니 매도하는것 자체가 쉬운일이 아닌데요, 현재는 다주택자에 대한 양도세 중과가 한시적으로 배제되고 있습니다. 어떤 내용인지 그리고 어떻게 활용하면 좋을지 설명드릴게요.

주택 매도 시 고려사항

• 1가구 1주택 비과세 여부
• 다주택자 양도세 중과 여부
• 장기보유 특별공제 대상 여부

주택을 매도할 때 세금 관련해서 고려해야 할 항목은 크게 3가지 입니다. 현재 글은 다주택자의 주택 매도에 대한 글이기 때문에 1가구 1주택 비과세는 당연히 해당사항이 아닙니다. 하지만 다주택자의 양도세 중과는 24년 5월 9일 까지 배제되며, 중과세율이 적용되지 않기 때문에 장기보유 특별공제도 적용받을 수 있습니다. 한시적 배제라는 현 상황이 내년이 되어서 어떻게 바뀔지 모르기 때문에 다주택 양도세 때문에 고민하시는 분들은 현재 상황을 적극 활용하시면 좋을것 같습니다.

양도세 중과란?

일반적인 상황

주택을 매도하면 매도한 금액에서 주택 취득 금액, 필요 경비, 장기보유 특별공제 금액, 기본공제 금액을 모두 차감하고 최종적으로 세금을 계산할 때 기준이 되는 금액을 계산하는데, 그 금액을 과세표준 이라고 합니다. 과세표준 금액의 크기에 따라서 기본 세율이 결정되고 과세표준에 그 세율을 곱해서 양도세를 계산하는데요, 만약 매각 시점에 매도한 주택이 조정대상지역에 있고, 매도자가 다주택자라면 기본세율에 추가로 중과된 세율이 적용됩니다.

위에 표에서 보시는 것처럼 주택 수와 상관없이 매각하는 주택의 과세표준에 따라 우선 기본 세율이 정해집니다. 그리고 현재 보유하고 있는 주택 수에 따라 기본세율에 20% 또는 30%의 세율이 더해지죠. 예를들어 매각하는 주택이 6%의 기본세율을 적용받는다고 하더라도 2주택자의 경우에는 26%의 양도세율이 적용됩니다. 그리고 이렇게 중과 세율이 적용된 경우에는 장특공제 혜택도 받을 수 없습니다.

양도세 중과 한시적 배제

하지만 현재는 다주택자가 조정대상지역의 주택을 매각한다고 하더라도 2년 이상 보유한 주택이라면 중과세가 적용되지 않습니다. 세법이 바뀐건 아니고 한시적으로 배제되어 있는 상태이며 24년 5월 9일이 지나면 다시 양도세 중과 상태로 돌아갈 수 있습니다 (그 전에 세법이 바뀌거나 또 다시 1년 연장할 수도 있겠죠).

그리고 한가지 놓치기 쉬운 부분이 있는데요, 조정대상지역의 주택이고 다주택자 이지만 양도세 중과가 되지 않기때문에 장특공제 적용이 가능합니다. 당연히 누구에게나 적용되는건 아니고 3년 이상 보유한 주택에만 적용되며, 장특공제도 최대 30%까지 절감해주는 장특공제와 최대 80%까지 절감해주는 장특공제가 있는데 이 상황에서 적용되는 장특공제는 최대 30%까지 절감해주는 장특공제 입니다.

주의할 점

위에서도 말씀 드렸지만 양도세 중과가 배제되는 주택은 2년 이상 보유한 주택 입니다. 만약 2년 이상 보유하지 않고 매도한 주택은 어떻게 될까요? 네, 중과세율이 적용됩니다.

만약 주택을 보유한지 1년이 안돼서 매각했다면 양도세율이 70% 입니다. 이 때 한가지 더 고려하셔야 할게 있는데요, 매각한 주택이 조정대상지역에 있으며 현재 집 주인이 다주택자 상태라면 앞에서 말씀드린 다주택자 중과세율(기본세율 + 중과세율)도 따져보셔야 합니다. 둘 중에 더 높은 세율이 적용되거든요.

어떻게 매각해야 좋을까요

고가 주택을 최종 1주택으로 만들기

현재 고가의 주택을 보유하고 있다면 세금을 가장 많이 절약할 수 있는 방법은 해당 주택만 남기고 나머지 주택을 매각하여 1가구 1주택 상태로 만드는 것입니다. 거기에 3년 보유 2년 거주 요건까지 채우면 장특공제로 세금을 최대 80%까지 절감 받을 수 있습니다(최종 1주택 관련해서는 여기 글을 참고하세요).

양도세 중과 한시 배제 활용하기

하지만 모든 다주택자가 비과세 요건을 채워서 주택을 매도할 순 없죠. 만약 지금까지 양도세 때문에 이러지도, 저러지도 못하셨던 다주택자 분들은 주택을 2년 이상 보유하여 양도세 중과를 피하고, 3년 이상 보유하여 장특공제 까지 받는다면 그래도 일반적인 상황보다 세금을 많이 절감할 수 있을것 같습니다.

맺음말

부동산 양도세는 정권에 따라 그리고 국내 부동산 정황에 따라 지속적으로 바껴왔습니다. 따라서 다주택자시라면 현재 보유하고 계신 주택에 어떤 양도세가 적용되는지 정도는 주의깊게 찾아보시는게 좋습니다. 부동산 매각 계획 세우실 때 참고하시고 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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