다주택자 양도세 중과 한시 배제 -25년 5월 9일까지, 1년 추가 연장

작년에 다주택자 양도세 중과 한시 배제에 대한 글을 쓰면서 24년 5월 9일까지 유효하고 그 이후는 어떻게 될지 모른다고 말씀드렸는데요, 정부가 24년 경제정책방향을 설명하며 1년 추가 연장할 것을 밝혔습니다. 단지 기간이 연장됐을 뿐 기존과 바뀐 내용이 없기 때문에 관련해서 작성한 이전 글을 참고하시면 도움이 될 것 같습니다. 이번 글에서는 양도세 중과 한시 배제의 효과에 대해서만 설명 드릴게요.

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양도세 중과 한시 배제의 효과

일반적으로 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 매도하면 다음과 같은 불이익이 있습니다.

양도세 12억 비과세 대상 제외
기본 양도세율에 20%p 또는 30%p 중과
장기보유특별공제 대상 제외

특히 양도차익이 많이 발생하는 주택에서 위와 같은 불이익을 받게된다면 실제로 매도자의 손에 남게되는 양도차익이 너무 적어집니다. 물론 다주택자가 되지 말라는 시그널일 수도 있지만 이미 다주택자가 된 입장에서는 집을 팔수 없을만큼의 큰 세금 입니다. 만약 조정대상지역에서 10억에 취득한 집을 20억에 팔았을 경우 각 상황에 따라 세금이 어떻게 되는지 아주 대략적으로 계산해보겠습니다. 집은 5년 보유 5년 거주 했다고 가정 하겠습니다. 필요 경비, 기본공제, 지방세는 고려하지 않았습니다.

다주택자 양도세 중과 대상

2주택자가 양도세 중과 대상이 되었다고 가정 하겠습니다. 그럼 기본 세율에 20%p가 더해집니다. 양도가액 10억에 대해 세율 62%, 누진공제금 3,594만 원을 적용하면 아래와 같습니다 (과세대상 금액에 곱해지는 세율과 누진공제금에 대한 정보는 제가 작성한 다른 글에서 확인하시면 됩니다).

과세대상금액 x 중과세율 – 누진공제금
= 10억 x 62% – 0.3594억
= 5.8406억

기본 세율 42%에 중과세율 20%p가 더해져 62%의 세율이 적용됐고, 최종 세금은 5억 8,406만 원 입니다.

다주택자 양도세 중과 배제 대상

양도세 중과 배제 되었기 때문에 20%p의 세율이 더해지지 않고, 장기보유특별공제도 적용받습니다. 단 다주택자의 경우 1가구 1주택자 보다 공제율이 더 낮습니다. 이 경우 5년을 보유했기 때문에 10%를 공제 받습니다. 즉 10억의 양도차익 중 10%를 공제한 금액이 과세 대상입니다.

과세대상금액 – 장기보유특별공제금액
= 10억 – 10억 x 10%
= 9억

과세대상 9억에 대해 42%의 세율과 누진공제금 3,594만 원을 적용하면 아래와 같습니다.

과세대상금액 x 기본세율 – 누진공제금
= 9억 x 42% – 0.3594억
= 3.4206억

최종 세금은 3억 4306만 원 입니다.

1주택 비과세 대상

1가구 1주택 비과세를 계산할 때 많이 헷갈리는 부분 중 하나는 양도 차익 중 12억이 비과세 되는것이 아니라 전체 양도가액 중 12억이 비과세 된다는 점 입니다. 즉 위의 예에서 20억의 양도가액 중 12억이 비과세이기 때문에 전체 양도차액(10억) 중 12 / 20이 비과세 대상이 됩니다 (1가구 1주택 비과세 계산에 대한 내용은 이전 글을 참고하시면 됩니다).

양도차익 – (양도차익 x 비과세 비율)
= 10억 – (10억 x 12 / 20)
= 4억

그런데 5년 보유 5년 거주 하셨을 경우 장기보유 특별공제에 의해 과세 대상 금액의 40%를 공제 받습니다.

과세대상 금액 – 장기보유특별공제 금액
= 4억 – (4억 x 40%)
= 2.4억

2억 4천만원에 대해 38%의 세율과 누진공제금 1,994만 원을 차감하면 아래와 같습니다.

과세대상 금액 x 과세율 – 누진공제금
= 2.4억 x 38% – 0.1994억
= 0.7126억

즉 7,126만 원의 세금이 부과됩니다.

세금 비교

양도세 중과	양도세 중과 배제	1가구 1주택 비과세
10억 취득 20억 매도, 2주택자, 5년 보유 5년 거주
비과세 (-)	비과세 (-)	비과세 (12억)
장특공 (-)	장특공 (10%)	장특공 (40%)
중과세 (20%p)	중과세 (-)	중과세 (-)
양도세 5억 8천만원	양도세 3억 4천만원	양도세 7천만원

유형별-양도세-금액

맺음말

위의 계산 값을 보시면 아시겠지만 무조건 1가구 1주택을 적용 받는게 유리합니다. 양도세 중과 배제 대상이 된것과 비교해도 약 2억 7천만 원의 세금 차이가 납니다. 하지만 상황에 따라 1가구 1주택 적용이 어려우신 분은 최소한 양도세 중과라는 무거운 세금은 피하시는게 좋을것 같습니다. 세금 차이가 너무 크기 때문에 미리 계획 잘 세우셔서 최대한 도움이 되는 방향으로 주택 매매 하셨으면 좋겠습니다.