전원주택 생활을 꿈꾸시는 분들 중 전세를 한번 살아보고 결정하려는 분들이 많이 계십니다. 실제로 도시에만 계셨던 분들은 전원주택에서의 삶이 잘 그려지지 않아서 겠지요. 그런데 최근에 부모님의 전원주택 전세집을 구하며 이게 보통일이 아니라는 걸 알게 됐습니다. 사실 조건이 까다롭지 않다고 생각했는데 그 적은 조건을 만족하는 매물도 찾기가 쉽지 않더라고요. 현재는 집을 구하고 계약까지 완료한 상태인데요, 어떤 점이 힘들었고 어떤 부분을 미리 계획하면 좋을지 경험을 바탕으로 말씀 드려볼게요.
계획하기
우선순위 정하기
전원주택을 전세로 찾을 때 고려해야 할 요소는 너무 많습니다. 모든 것이 획일화 되어있는, 그래서 가보지 않아도 어떤 곳인지 그려지는 도시의 아파트와는 달리 모든 매물이 다른 환경과 조건을 갖고있기 때문에 내가 원하는 요소를 모두 만족하는 매물은 없다고 보셔도 무방합니다. 그렇다면 “꼭 만족해야 하는 조건”과 “꼭은 아니지만 만족하면 좋은 조건”들을 분류하고 그 조건들의 우선순위도 정해서 매매 가능한 매물 중 최대한 나에게 맞는 집을 찾으셔야 합니다. 제가 집을 구할 때 생각했던 조건들은 다음과 같습니다.
- 금액 4억 이하 – 필수
- 전세반환보증보험 가입 가능 -필수
- 산사태, 홍수로부터 안전 – 필수
- 텃밭 및 마당 보유
- 서울 및 도심에 대한 접근성 우수
- 너무 심하지 않은 언덕
- 남향 주택
- 너무 오래되지 않은 집
- 주변에 축사 등 혐오시설 무
- 상수도 사용
- 나홀로 집이 아닌 마을 내에 위치
위에 있는 조건들은 모두 제가 고려했던 사항들 이며 제가 생각했던 우선순위 순서대로 적었습니다. 당연하겠지만 생활 안전과 전세보증금 반환과 관련된 조건은 필수 조건으로 분류하였고, 그 외의 생활 편의와 관련된 내용은 우선순위를 두고 고려했습니다.
지역 정하기
주택의 요건에 대한 정리가 끝나셨다면 다음으로 지역을 정하셔야 합니다. 저의 경우 서울 중에서도 동남권이 주 생활지역 이어서 전원주택도 주로 서울의 동남권과 이동이 편한 양평군, 광주시, 이천시, 여주시 등을 살펴봤습니다. 물론 이 지역 외에도 용인시, 양주시, 남양주시 등의 지역들이 있지만 매물 자체도 많이 없었고 예산 내에서 부모님이 거주 하실만한 곳을 찾기도 쉽지 않았습니다. 양평이야 서울 근교의 전원주택으로 원래 유명한 지역이지만 광주시나 이천시, 여주시를 좋게 봤던 이유 중 하나는 판교에서 출발하는 경강선이 있다는 점이었습니다. 실제로 지역을 찾을 때도 곤지암역, 신둔도예촌역, 여주역을 중심으로 많이 찾아봤습니다. 지역을 정할때는 다음 요소들을 살펴보시면 좋습니다.
- 대중교통 (철도, 버스)
- 고속도로, 간선도로 등에 대한 접근성
- 접근 가능한 인프라 (마트, 병원)
- 주변 환경 (산, 바다, 강, 도시)
매물 찾기
원하는 조건과 지역이 어느정도 정리가 되셨다면 먼저 온라인상에서 매물을 찾아보시는 게 좋습니다. 무작정 동네 부동산에 찾아가면 매물이 없는 경우도 많고 미리 약속되어 있지 않기 때문에 집에 직접 들어가 둘러보는 것도 못할 가능성이 큽니다. 또한 각 매물의 세부적인 위치, 주변 환경, 대중교통, 학군 등은 직접 찾아가는 것 보다 온라인에서 찾는 것이 훨씬 더 수월하기 때문에 온라인 조사를 마치고 그럼에도 마음에 드는 집이 있으면 부동산에 연락하시면 됩니다. 매물을 찾으며 제가 공부하고 알게된 내용을 계속 적어보겠습니다.
매물 검색은 네이버 부동산 이용
일반인이 부동산 매물을 가장 쉽게 찾을 수 있는 방법은 네이버 부동산을 이용하는 방법입니다 (네이버 부동산 이동). 네이버 부동산에 접속하셔서 상단 카테고리는 빌라·주택으로 선택하고 하위 카테고리에서는 전원주택 선택 후 원하는 조건을 입력하시면 됩니다. 저는 “전세” 그리고 “3~4억” 이라는 조건을 입력하고 검색했습니다. 그리고 우측 지도에서 원하는 지역으로 이동하면 조건에 맞는 매물이 좌측에 출력됩니다.
그런데 네이버 부동산으로 전원주택을 찾다보면 매물의 위치가 나오지 않는 경우가 많습니다. 보통 해당 매물을 다른 부동산에 뺏기거나 당사자들이 직접 거래할 걸 우려해서 세부적인 위치 없이 네이버 부동산에 올리는 경우가 많다고 합니다. 이러한 경우 중 화면 좌측 매물리스트가 아닌 우측 지도에 표시되는 파란색 동그라미를 선택해서 매물을 찾으면 동그라미 위치를 기반으로 해당 주택의 위치를 알 수 있는 경우가 있습니다. 하지만 이렇게도 추론이 불가능한 매물이 있기 때문에 그러한 경우에는 매물을 올린 부동산에 직접 연락하시면 됩니다.
전세반환보증보험 가입 가능한 주택 찾기
이번에 집을 알아보며 저를 가장 많이 좌절시켰던 부분이 전세반환보증보헙 가입 가능 여부였습니다. 물론 좋은 집주인을 만나 2년 후 아무 문제없이 보증금을 반환 받으면 좋겠지만 요즘 부동산, 특히 전원주택의 경우 그러지 못하는 경우가 너무 많습니다. 다음 세입자가 구해지기 전까지 절대 보증금을 반환하지 않는 집주인, 심지어 세입자가 퇴거 의사를 밝혔음에도 전세를 부동산에 올리지 않고 세입자에게 매매를 강요하는 집주인까지 있다고 하니 이 부분에 있어서는 미리 대비책을 세우는 게 좋다고 생각합니다. 그리고 저는 전세반환보증보험을 들어서 이러한 문제를 해결하려고 했습니다. 그런데 이게 생각처럼 쉽지가 않더라고요.
최근 깡통전세, 전세사기 등 전세 관련 이슈가 많이 있었고, 이런 저런 이유로 HUG(주택도시보증공사)의 적자난도 심해지다 보니 HUG에서 아무 주택에 대해 보험을 가입시켜주지 않습니다. 당연히 권리 관계가 깨끗해서 임차인의 보증금을 1순위로 돌려받을 수 있는 환경이어야 하며, 신탁등기, 근생건물이 아니어야 가입을 허락합니다. 거기에 더해 들어가려는 주택의 전세가가 해당 주택의 공시가격보다 126% 이내여야만 가입이 가능하다는 조건이 있습니다. 공시가에 비해 너무 비싼 전세가격이면 가입시켜주지 않는다는 것이죠. 예를 들어 주택의 공시가가 2억이라면 2억의 126%, 즉 전세가는 2억 5200만 원보다 저렴해야 보증보험 가입이 가능합니다. 이게 도시에 있는 아파트의 경우 대부분 이 조건을 만족하지만 지방의 전원주택은 거의 만족하지 못합니다. 사실 전세금 반환에 대한 보증은 아파트 보다 전원주택 세입자가 더 절실한데 아이러니한 상황이죠. 주택의 공시가가 저렴한 지방으로 가면 갈수록 보증보험 가입은 더 힘들어집니다. 비교적 서울에서 가깝기 때문에 공시가가 비싼 수도권의 경우는 가능한 경우가 있긴 하지만요.
전세반환보증보험 가입여부를 확인하실 때는 주택의 공시가격과 주택이 건설된 토지의 공시지가 두 가지 중 주택의 공시가격으로만 산정하셔야 합니다. 주택과 같이 임차하는 토지의 공시지가가 높다고 하더라도 주택의 공시가격이 낮다면 보험가입이 불가능하니 조심하셔야 합니다. 주택의 공시가격 조회는 한국부동산원 부동산 공시가격 알리미(링크) 사이트를 이용해서 조회하시면 됩니다.
네이버, 카카오 지도로 주변 환경 분석
원하는 조건에 부합하는 주택을 찾으셨다면 그 주택의 세부적인 환경을 알아보는 건 너무 중요한 일입니다. 아이가 있다면 학군과 통학 환경은 어떤지, 출퇴근은 불편하지 않게 할 수 있는지, 주변에 축사나 공장 등 유해시설은 없는지, 산사태, 홍수 등의 위험은 없는지, 나홀로 떨어진 집은 아닌지, 너무 심한 언덕은 아닌지, 주변 산책로, 편의점, 공원 등은 있는지 등등은 네이버, 카카오 지도로 대부분 확인이 가능합니다.
특히 공장 등의 생산시설은 위의 사진과 같이 위성 사진으로도 웬만큼 확인이 가능합니다. 주로 파란색 지붕으로 되어있는 경우가 많습니다. 위성사진이 아니라 거리뷰 기능을 이용해서 확인하는 것도 좋습니다. 특히 네이버 지도와 카카오 지도가 대한민국 거리 뷰는 가장 자세히 보여주며 카카오 지도의 거리뷰가 좀 더 최신의 데이터를 반영해주는 것 같습니다. 하지만 카카오 지도에 나오지 않지만 네이버 지도에 나오는 경우도 있고 두 지도의 거리 뷰 시점과 환경이 다르기 때문에 두 지도를 모두 이용해서 확인하시면 좀 더 풍부한 간접경험을 얻을 수 있습니다.
특히 주변 환경 분석할 때 축사, 공장 등의 유해시설이나 학군, 교통 등은 많이 찾으시는데 많이 놓치는 부분 중 하나가 언덕과 진입로입니다 (사실 제가 그랬습니다). 전원주택은 태생이 시골에 지어지는 주택이다보니 산을 깎아서 지어지는 경우가 많습니다. 그렇다 보니 생각보다 심한 언덕에 건축되는 주택이 많이 있고 이런 경우 대부분 지하에 벙커 주차장이 있고 계단을 통해 집으로 올라가는 구조로 되어있습니다. 나이가 많으신 부모님이 사신다면 이런 주택은 무조건 비추 입니다. 또한 처음부터 정비구역을 지정하여 계획적으로 만들어진 마을이 아니라면 진입로가 불편한 경우도 너무 많습니다. 차 한대가 겨우 지나갈만한 도로가 진입로라면 이로 인한 스트레스는 더 이상 말씀드리지 않아도 잘 아시겠죠.
그리고 가능하다면 남향 주택인지 확인하셔야 합니다. 전원주택이라면 더욱 그렇게 하셔야 합니다. 자연에 가까운 곳에 위치해있기 때문에 그늘지면 어둡고 추울 뿐 아니라 집 분위기 자체도 좀 어두운 느낌이 납니다. 환하고 따뜻한 느낌이 드는 집이어야 더 정감이 드는 건 당연하겠지요. 당연히 난방비와도 직결되는 문제입니다.
홍수 관련 위험은 네이버, 카카오 지도보다 홍수위험지도 정보시스템 을 이용하시는 게 더 좋습니다. 특히 지구의 이상 고온현상 등으로 인해 최근 몇년은 역대급으로 많은 폭우가 쏟아졌고 침수피해도 그만큼 많았습니다. 위의 링크를 따라 들어가셔서 위치만 검색하시면 되니 홍수 위험은 없는지 꼭 확인해보세요.
기타 생활편의 관련 조사하기
생활용수의 경우 지하수 보다는 상수도가 좋습니다. 물론 무공해 지역에선 지하수가 좋을 수 있지만 아무래도 좀 더 안심하고 사용하기에는 상수도가 좋죠. 하수도는 정화조를 사용하는 것 보다 오/폐수 직관을 사용하면 좀 더 신경쓰지 않고 생활할 수 있습니다. 만약 집에 태양광 패널이 설치되어 있고 심야전기를 사용한다면 전기료를 절감할 수 있습니다. 전원주택에 도시가스가 들어오는 경우는 많지 않지만 들어온다면 당연히 장점으로 생각하시면 됩니다. 특히 노후화된 집이며 주택의 규모가 어느정도 있다면 겨울철 난방비가 생각보다 심각하게 많이 나오는 주택이 있으니 겨울철 난방비와 평소 전기료가 어느정도 나오는지 꼭 확인해보세요. 여기서 말씀드린 부분은 네이버 부동산의 매물 상세 페이지에 나와있을 수도, 그렇지 않을 수도 있습니다. 네이버 부동산에 없다면 직접 부동산에 전화해서 물어보시면 됩니다.
등기부등본 조사
물론 부동산에 가서 등기부등본을 출력해달라고 하면 무료로 발급해줍니다. 그런데 부동산을 방문하고 관심 매물을 둘러보기 전에 집에서 해당 부동산의 등기부등본을 출력해보시면 관심 매물을 둘러보는 시간을 절반은 절약할 수 있습니다. 보통 등기부등본을 집에서 출력하면 한번에 700원 ~ 1,000원 정도 들어가는데 20번 출력해도 2만 원 이내입니다. 아까워하지 마시고 최대한 많이 출력해서 확인해보세요. 참고로 등기부등본 출력시에 말소된 내용까지 모두 포함해서 보시면 좀 더 도움이 됩니다. 등기부등본은 인터넷 등기소 (http://www.iros.go.kr/) 에 방문해서 출력하시면 됩니다.
근생여부 확인
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 크게 나눌 수 있습니다. 그 중 표제부에 보시면 해당 전세물건의 용도를 확인할 수 있습니다. 만약 이곳에 주택이 아니라 근린생활시설(근생) 이란 표기가 되어있다면 조심하시는 게 좋습니다. 근생이 나쁜 건 아니지만 근생 주택은 전세 대출이나 전세반환보증보험 가입이 어렵습니다. 또한 이러한 이유 때문에 전세 계약기간 만료 후 새로운 세입자가 잘 구해지지 않아 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. 참고로 근생과 같은 건축물의 용도는 무료로 발급받을 수 있는 건축물 대장을 출력하셔도 확인할 수 있습니다.
소유권 확인
등기부등본의 갑구에 보시면 현재 건축물의 소유권에 대한 정보를 확인할 수 있습니다. 공동 소유인지, 신탁등기 되어있는 집은 아닌지 등을 보시면 됩니다. 혹시 지분을 50%씩 보유하고 있는 공동 소유의 주택이라면 후에 전세 계약을 체결할 때 두 사람 모두와 계약을 체결하셔야 합니다. 또한 신탁등기 되어있는 주택은 여러가지로 조심하셔야 합니다.
이렇게 신탁등기 되어있는 주택은 서류상 신탁사의 주택입니다. 위 사진의 예로 봤을 때는 무궁화신탁의 주택인거죠. 이러한 주택에 전세계약을 체결할 때는 절대 신탁사를 배제하시면 안됩니다. 모든 절차를 신탁사의 허락을 받은 후 진행해야 하는데 일반적이지 않기 때문에 저는 신탁등기 되어있는 주택은 거래하지 않았습니다. 보통 임대인과 임차인 그리고 중개인 이렇게 세 명만 개입되어도 다양한 수법의 사기가 가능한데 거기에 신탁사까지 추가된다면 발생할만한 좋지 않은 모든 경우의 수를 다 따져볼 자신이 없었습니다. 물론 잘 아시는 분은 확실한 절차를 거쳐서 진행하셔도 괜찮겠지만요. 신탁등기 되어있는 주택에 전세계약을 하실 때는 신탁원부를 꼭 확인하시는 게 좋습니다. 등기부등본에 나오지 않는 정보가 거기에 있을 수 있거든요. 하지만 신탁원부는 온라인 발급이 되지 않기 때문에 직접 등기소에 방문하여 발급받으셔야 합니다. 또한 소유주가 누구인지를 떠나서 만약 갑구에 “압류”, “가압류” 와 같은 문구들이 있다면 해당 주택은 일단 피하시는 게 좋습니다.
근저당 확인
해당 주택의 소유권을 갑구에서 확인했다면 을구 에서는 소유권 외의 권리관계를 확인할 수 있습니다. 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면 을구에 근저당권이 설정됩니다. 만약 을구에 근저당권이 설정 되어있고 채권최고액에 6천만 원이 잡혀있다면 이 집을 담보로 5천만 원 대출을 받았다고 생각하시면 됩니다. 채권최고액은 (대출금 + 대출금의 20%)로 설정되거든요. 근저당 설정은 당연히 없는 게 가장 좋습니다. 아무리 해당 주택에 전입 후 전입신고, 확정일자 부여를 하셨어도 계약 전에 설정되어 있는 대출액은 집이 경매로 넘어갈 때 임차인보다 높은 우선순위로 채권자에게 넘겨집니다. 따라서 (적절한 집의 매도 금액 – 근저당 설정금액)을 계산하셔서 최악의 상황에 나의 보증금을 지킬 수 있을지 잘 판단 해보셔야 합니다.
임차권등기 설정 확인
근저당 설정은 없지만 만약 등기부등본 을구에 임자권등기가 설정되어 있다면 해당주택은 현 임차인의 전세 계약기간이 이미 만료되었고 차기 임차인이 정해지지 않았다는 이유로 집주인이 전세 보증금을 반환하지 못하고 있는 집 입니다. 즉 내가 이 집에 들어갔을 때도 다음 세입자가 구해지지 않으면 집주인이 보증금을 반환하지 않을 가능성이 아주 큰 주택이기 때문에 저는 이러한 집은 더이상 따지지 않고 넘겼습니다.
부동산 연락 및 현장 확인
위에서 언급한 여러 조건들을 만족하는 집을 찾으셨다면 최종적으로 해당 매물을 관리하는 부동산에 연락하셔야 합니다. 네이버 부동산에서 찾은 매물이 아직 유효한 매물인지부터 해서 네이버 부동산에서는 확인하지 못한 정보들을 문의하고 약속을 잡은 후 부동산 및 해당 매물을 방문하시면 됩니다.
부동산에 매물 확인 요청하기
관심 매물 확인 때문에 특정 부동산에 연락했다면, 관심매물 뿐 아니라 나의 조건에 맞는 다른 매물이 있는지 부동산 사장님께 여쭤보면 좋습니다. 간혹 네이버 부동산에 올라오지 않은, 부동산 사장님만 알고있는 매물이 있을수도 있기 때문에 나의 조건을 구체적으로 말씀드려놓으면 좋습니다.
꼼꼼하고 친절한 부동산 활용하기
저만 하더라도 정말 많은 부동산에 연락을 했는데요, 연락을 하고 방문 하다보면 특별히 꼼꼼하고 친절한 부동산 사장님을 만나게 됩니다. 그런 부동산은 잘 기억하고 있다가 부동산이 있는 지역에 관심매물이 생기면, 그 부동산에서 직접 중개하는 매물이 아니더라도 그 부동산을 통해 매물을 확인하고, 맘에 들었다면 계약까지 진행하면 좋습니다. 이런 경우는 공동 중개로 계약이 진행되겠죠. 보통 꼼꼼하신 사장님은 임대인, 임차인의 성향까지 파악해서 필요 매물을 검색 및 조사 해주시기 때문에 아무것도 안하고 중개수수료만 챙기는 부동산보다 이런 곳을 통해 소개를 받으면 훨씬 몸과 마음이 편해집니다 (물론 모든 매물이 공동 중개가 가능한건 아닙니다).
현장 확인
현장 확인은 지금까지 온라인으로, 전화상으로 확인했던 내용이 맞는지 확인하는 시간입니다. 아무리 네이버 지도 거리뷰로 확인을 했다고 하더라도 실제 가보지 않으면 그 느낌을 알 수 없으며 주택의 상태, 언덕의 심한 정도 등은 온라인에서 본 것과 큰 차이가 있을 수 있습니다. 사진만 받고 소개팅에 나갔다가 실망하는 것과 비슷한 이치로, 실제로 매물을 확인하러 가면 그제서야 눈에 보이는 게 많습니다. 집 주변에 정리안된, 지저분한 시설들도 보이고 생각보다 노후화된 집의 컨디션도 방문하면 그제서야 보입니다. 집 안을 살피실 때는 물론 집의 구조도 보셔야 하지만 혹시 누수나 결로의 흔적은 없는지 천장과 바닥, 창틀 주변을 유심히 보시면 좋습니다. 보통 삼각형 모양으로 되어있는 지붕의 경우 빗물 누수의 위험이 덜하지만 ‘ㅂ’자 모양과 같이 천장에 물이 고일 수 있는 구조의 주택은 누수에 더 취약하기 때문에 특별히 실내의 상태를 유심히 살피셔야 합니다.
맺음말
앞에서도 드린 말씀이지만, 나의 예산 내에서 위에서 말씀드린 모든 조건을 만족하는 집은 없다고 생각하셔야 합니다. 꼭 우선순위를 명확히 정하시고 현장을 발로 뛰기 전 온라인으로 할 수 있는 조사를 최대한 진행하시면 그래도 전원주택 전세집을 구하는 시간을 많이 절약할 수 있지 않을까 싶습니다. 꼭 원하시는 주택 구하셨으면 좋겠습니다.