주택 양도세율, 과세표준, 누진세 이해하기

주택 양도세를 계산할 때 가장 기본이 되는 내용은 과세표준과 누진세가 적용된 양도세율을 계산하는 방법인 것 같습니다. 특히 과세표준과 누진세 적용은 주택 양도세 뿐 아니라 다양한 종류의 세금에 적용되기 때문에 한번만 이해하시면 여러모로 유용할 거라고 생각합니다. 그럼 시작하겠습니다.

페이지 목차

과세표준 이란?

근로자의 과세표준

근로자이시면 매년 연말정산 할 때 과세표준이라는 용어를 자주 들어보셨을 겁니다. 쉽게 말해 세금을 계산할 때 기준이 되는 금액입니다. 예를들면 연말 정산할 때 나의 연봉이 1억이면 1억에 대해 소득세를 계산하지 않죠? 1년간 사용한 병원비, 교통비 또는 연금 입금액 등을 고려해서 일정 금액을 공제하고 최종적으로 남은 금액에 대해 세율을 곱해서 세금을 계산합니다. 여기서 공제금을 모두 차감하고 남은 금액이 과세표준입니다.

주택 양도세의 과세표준

주택을 양도할 때도 마찬가지입니다. 실제 주택을 매도한(양도한) 금액에서 매수한(취득한) 금액, 필요경비, 비과세 금액, 장기보유 특별공제 금액, 기본공제 금액을 모두 차감하고 마지막에 세율을 곱하는 금액이 과세표준입니다.

\[ 주택\,양도세\,과세표준= \begin{cases} & 양도액 \\ – & 취득액 \\ – & 필요경비 \\ – & 비과세 금액 \\ – & 장기보유 특별공제 금액 \\ – & 기본공제 금액 \end{cases} \]

주택 양도세

과세표준에 따른 양도세율

과세표준	세율	누진공제액
1,400만원 이하	6%	–
1,400만원 ~ 5,000만원	15%	126만원
5,000만원 ~ 8,800만원	24%	576만원
8,800만원 ~ 1.5억원	35%	1,544만원
1.5억원 ~ 3억원	38%	1,994만원
3억원 ~ 5억원	40%	2,594만원
5억원 ~ 10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

과세표준에따른-주택-양도세율

과세표준에 따른 양도세 계산하기

과세표준이 4,000만 원이라고 하면 위에 표에 따라 4,000만 원에 15%를 적용해서 600만 원이 양도세가 되는걸까요? 아닙니다. 1,400만 원까지는 6%를 적용하고 1,400만 원을 초과하는 2,600만 원에 대해서만 15%를 적용해야 합니다. 이걸 계산하면 474만 원이 계산된 양도세 입니다. 아래 그림을 보시면 이해가 좀 더 쉬울것 같습니다.

보시는 것 처럼 각 구간에 해당하는 금액별로 다른 세율을 적용합니다. 이렇게 과세표준이 커질수록 높은 세율을 적용하는걸 누진세 라고 합니다. 그런데 조금전에 양도세 계산할 때 조금 불편하다고 느끼지 못하셨나요? 각 구간별로 세율을 각각 대입해서 계산하다보면 시간도 시간이지만 너무 불편합니다. 그래서 표 우측에 있는 누진공제액이라는 값을 이용합니다. 전체 과세표준 금액에 최고 세율을 곱하고, 그 세율에 따른 누진공제액을 차감해주면 최종 세율이 계산됩니다.

$$
\begin{align}
& 양도\,소득세 \\
& = 과세표준 \times 최고\,세율\,- 누진공제액 \\ & = 4,000만원 \times 15\%\,-\,126만원 \\ & = 474만원
\end{align}
$$

맺음말

이번 글 에서 주택 양도소득세를 구하는 구체적인 방법에 대해 이야기 하진 않았지만 양도세 계산을 위해 필요한 기본개념은 거의 말씀드린 것 같습니다. 앞에서도 말씀드렸지만 누진세율 계산이나 과세표준이라는 용어는 주택 양도세가 아니어도 어디든 등장하는 용어이기 때문에 이번 기회에 확실히 개념을 잡으셨으면 좋겠습니다. 표현이 부족하거나 헷갈린 부분이 있으면 언제든 댓글로 알려주세요.